【成人自考】【房地产开发与经营】【28898】2016年10月考试真题

(1).房地产业在开发建设、经营过程以及对房地产的使用过程中提供的一系列经营性和服务性的活动为

A.服务经营
B.地产经营
C.房产经营
D.房地产综合开发经营

正确答案A

(2).房地产企业经营管理的核心是

A.收集信息
B.分析
C.论证
D.决策

正确答案D

(3).按照国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，工业用地土地出让年限最高为

A.30年
B.40年
C.50年
D.70年

正确答案C

(4).国家征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，国家给予土地承包者或土地使用者的经济补偿为

A.土地补偿费
B.青苗补偿费
C.地上附着物补偿费
D.安置补助费

正确答案B

(5).反映项目计算期内各年的现金流入和现金流出，用以计算财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，分析项目财务盈利能力的是

A.现金流量表
B.损益表
C.资金来源与运用表
D.资产负债表

正确答案A

(6).反映项目流动资产中可以立即用于偿付流动负债能力的是

A.投资回收期
B.投资利润率
C.借款偿还期
D.速动比率

正确答案D

(7).单项开发规模较小,没有连带的配套设施的开发,但也必须严格按照城市建设总体规划进行,工业与民用建筑须缴纳一定的

A.设计费
B.监理费
C.建安工程费
D.城市建设配套费

正确答案D

(8).在酒店项目可行性研究阶段,用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资,属于

A.单元估算法
B.单位指标估算法
C.概算指标估算法
D.工程量近似匡算法

正确答案A

(9).房地产业在我国国民经济中有着重要的地位和作用,它是国民经济的

A.第一产业
B.新兴产业
C.支柱产业
D.朝阳产业

正确答案C

(10).根据SWOT分析法,企业优势与环境不利条件结合可形成

A.机会点
B.可规避风险点
C.可借力机会点
D.风险点

正确答案B

(11).回答“可以做什么”的调查是

A.探测性调查
B.描述性调查
C.因果性调查
D.专题性调查

正确答案A

(12).在同一市场上,相同的商品具有相同的价值,该房地产价格制定的理论依据是

A.生产费用价值论
B.预期原理
C.替代原理
D.供求理论

正确答案C

(13).根据《建筑工程施工合同》(示范文本),办理施工许可证和临时用地等批准手续,是

A.开发商的工作
B.承包人的工作
C.监理人的工作
D.政府管理机构的工作

正确答案A

(14).目前城市垃圾的20%采用的处理方式是

A.填埋
B.高温堆肥
C.垃圾焚烧
D.垃圾分解

正确答案B

(15).发布房地产信息最主要的载体是

A.电视
B.报纸
C.广播
D.杂志

正确答案B

(16).我国宪法规定,土地归国家所有,但是土地的所有权可以依法进行转让。

A.正确
B.错误

正确答案B

(17).企业的生存与发展,关键不在于计划的长短,而在于计划体系是否健全、是否从战略角度详尽考虑计划内容。

A.正确
B.错误

正确答案A

(18).道氏评估法是美国道氏化学公司根据自己在海外投资的经历提出的。该方法把海外投资风险分为两类:一是竞争风险,二是资金风险。

A.正确
B.错误

正确答案B

(19).敏感性分析是房地产开发项目确定性分析中的一种主要方法。

A.正确
B.错误

正确答案B

(20).监理人应组织、协助和督促承包商、设计单位,认真负责地把竣工图编制工作做好。

A.正确
B.错误

正确答案B

(21).简述房地产企业在国民经济中的作用。

(1)为国民经济的发展提供物质保证;
(2)为城市建设事业的发展开辟稳定的资金来源;
(3)为相关产业的发展起到有力的带动作用;
(4)促进消费结构和产业结构的合理化。

(22).简述房地产开发企业的主要人员构成。

建筑师;工程师;财务人员;营销策划人员;项目拓展及发展人员;法律顾问。

(23).简述土地竞标团队的主要工作。

认真研究公告信息和相关文件,讨论本开发企业是否符合相关条件以及是否具有开发能力;进行现场勘察,了解地块具体位置、块开发程度、地块周边情况、地块片区市场情况等内容;研讨地块拟开发的物业形态、政策和工程技术的可行性,预测楼盘的销售或经营情况,以对地块价格进行准确测算测算地块价格,便于编制标书或参加拍卖叫价;预测竞标风险,并提出可行的措施方案。

(24).简述房地产市场调研的内容。

房地产市场环境调研;房地产消费者调研;竞争楼盘调研;竞争对手调研。

(25).简述房地产价格制定的程序。

确定定价目标;测算开发经营成本;估测市场需求;分析竞争者;选择定价方法并进行测算;确定销售价格

(26).某国防厂因迁厂留有划拨土地上闲置房251间,某造纸厂了解情况后,经其业务上级主管部门同意,双方达成《有偿房地产协议书》,协议商定:国防厂将其闲置的251间房地产转让给造纸厂,造纸厂付给国防厂1800万元。
试析:双方签订的协议是否有效,为什么?

无效。因为国防厂闲置房的土地性质是划拨用地,划拨用地不可以自行转让,这违法了《土地管理法》和《城市房地产管理法》的有关规定。

(27).

某项目预计各年净现金流量如题32表所示:

写出数字序号①~⑤代表的内容。在不考虑资金时间价值的情况下,求静态投资回收期。

①-1000;②-1500;③-500;④1000;⑤3000 (每点1分,共5分)

(28).

某项目预计各年净现金流量如题33表所示:

若i=15%,求项目的内部收益率FIRR分析项目的可行性。(FIRR在15%~20%之间选取)

(29).某商品住宅的固定成本为400万元,单位建筑面积的变动成本为2000元,项目完工后可供出售的建筑面积为10000平方米,预计成本加成率为30%,各项税费的平均税率为5%,但开发商希望能够从该项目中获得40%的投资回报。请你分别采用成本加成法、变动成本定价法和投资收益定价法三种方法,计算一下该住宅价格的适宜水平是多少。

答案要点:
成本加成法:单位价格=(400+2000)(1+30%)/(1-5%)=3284(元/m²)
变动成本定价法:单位价格=4000000/10000+2000=2400(元/m²)
投资收益定价法:单位价格=(400+2000)(1+40%)=3360(元/m²)

(30).海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁,陈丽丽、陈杰等四人父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋目前由陈杰个人经营饭馆,但产权属于陈丽丽、陈杰、陈明、陈雅丽共有。顺城拆迁公司在没有其他共有人授权的情况下,与陈杰达成拆迁协议,并将全部拆迁款交给陈杰。
试析:(1)本案房屋征收补偿的权利人有哪些?为什么?
(2)海润房地产公司和顺城拆迁公司各应承担什么责任?

(1)该处房屋是父母遗留给陈丽丽、陈杰、陈明、陈雅丽共同共有的遗产,因而他们四人是被征收房屋的共同共有人,可以判断以上四人是房屋征收的被征收人。
(2)海润房地产构成侵权责任。本案系海润房地产公司委托顺城拆迁公司进行拆迁,顺城公司系代表海润房地产公司实施相关行为,无须承担连带责任。

(31).产业结构

指国民经济中各产业部门及产业部门内部不同层次之间质的结合与量的比例。

(32).可行性研究

是指在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析论证的科学方法。

(33).居住建筑面积密度

指每公顷居住用地上建造的居住建筑面积。

(34).投标策略

是指承包商在投标竞争中的指导思想与系统工作部署及其参与投标竞争的方式和手段。

(35).房地产开发项目的竣工验收

是指建设单位在单位工程验收和专业验收的基础上,邀请有关部门和相关专业人员,对房地产项目中设计公共安全和公共利益的内容及公共设施配套建设等情况的核定。

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